GAYRİMENKUL HUKUKU

KONUT VE ÇATILI İŞYERİNDE KİRACILARIN HAKLARI

A. KİRALAMA SÜRESİNDE MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER

Kiracılar, kira sözleşmesinde belirtilen zamanda ve kullanıma uygun şekilde teslim edilmesini ve bu durumun sözleşme süresince korunmasını talep etme hakkına sahiptirler. Ayrıca; zorunlu sigorta, vergi gibi yükümlülüklerin kiraya veren tarafından yerine getirilmesini talep hakkına sahiptirler. Kiralananın kullanımı ile ilgili yan giderlerin karşılanmasını isteme hakları da bulunmaktadır.

Kiracılar, önemli ayıpların bulunması durumunda kira sözleşmesini feshetme veya ayıpların (kendi kusuru olmayan eksikliklerin) giderilmesini talep hakkına sahiptirler. Önemsiz ayıpların bulunması durumunda ise, kiracılar, ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden indirim yapılmasını talep hakkına sahiptirler.

Kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse; kiracılar, ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden indirim yapılmasını talep etme hakkına sahiptirler. Kiracılar, Türk Borçlar Kanunu gereği ilgili sürelere bağlı olarak kira sözleşmesini feshetme, kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça alt kira ilişkisi kurma veya kira ilişkisini devretme hakkına da sahiptirler.

Kiracılar, kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda, depozitolarını geri alabilirler. Ayrıca, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde uygulanacak cezai koşullar geçersizdir.

B. EV SAHİBİ EVİ SATARSA KİRACI HAKLARI

Kiralanmış ev, sahibi tarafından satılırsa, kira sözleşmesi yeni ev sahibi ile devam etmektedir. Yeni malik, önceki kira sözleşmesinin şartlarını kabul eder ve kiracının haklarını korumakla yükümlüdür. Yeni malik, kira sözleşmesini feshetmek isterse, bunu tapu devrinden sonraki 1 ay içinde kiracıya yazılı şekilde bildirmekle yükümlüdür.

C. 5 YILLIK SÜRE DOLDUKTAN SONRA KİRACI HAKLARI

Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, yeni kira bedeli hâkim tarafından tüketici fiyat endeksi ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak belirlenir. Her beş yıldan sonra bu bedel, hakkaniyete uygun bir şekilde değiştirilebilir.

D. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KİRACI HAKLARI

Kentsel dönüşüm halinde, kiracılar kira yardımı alabilirler. Bunun için ilgili kurumlara başvuru gerekmektedir. Kiracılar, riskli yapıların yıkılması veya boşaltılması durumunda kira yardımından faydalanabilmektedir.

E. RUTUBETLİ EVDE KİRACI HAKLARI

Kiracılar, rutubetli evlerindeki ayıpların (eksikliklerin) giderilmesini veya ayıplı kiralananın değiştirilmesini talep edebilirler. Ayıplı durumun önemli olması durumunda, kiracılar kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptirler.

F. KONTRATSIZ KİRACI HAKLARI

Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Taraflar arasında sözlü anlaşma sağlanması önemlidir. Taraflar arasında uyuşmazlık durumunda, yazılı sözleşmenin ispat kolaylığı sağladığı unutulmamalıdır.

G. RİSKLİ YAPI KİRACI HAKLARI

Riskli yapu halinde, kiracılar kira sözleşmesini feshedebilirler. Kiraya veren, kiralananı sözleşmede belirtildiği haliyle bulundurmakla yükümlüdür. Kiracılar, riskli yapılar hakkında bilgilendirilmeli ve gerekirse kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptirler.

H. İŞYERİ KİRACI HAKLARI

İşyeri kiracıları için Türk Borçlar Kanunu genel hükümleri geçerlidir. Kira bedeli dışında ek ödemelerin yapılamayacağı ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda uygulanacak cezai koşulların yine ilgili kanun gereği geçersiz olduğu unutulmamalıdır.

I. İSKANSIZ EVDE KİRACI HAKLARI

İskansız evlerde kiracılar için de aynı haklar varlığını korumaktadır. Kira sözleşmesi, yazılı olmasa bile sözlü olarak kurulabilmektedir. Elektrik ve abonelik gibi diğer işlemlerde sorunlar yaşanabileceğinden dikkat edilmesinde fayda vardır.

İ. 10 YILLIK KİRACI HAKLARI

Türk Borçlar Kanunu gereği on yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenler kira sözleşmesini üç ay öncesinden yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilirler. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracılar her zaman fesih bildirim hakkını kullanarak kira sözleşmesini sona erdirebilirler.